传闻与大势 万科深圳“商业”玄机
摘要： 6月28日，深圳万科召开商业策略发布会，正式宣布进入商业地产领域，并第一次系统地向外界阐述万科的商业策略。 大势所趋 近期关于深圳万科转商的传闻甚嚣尘上，当中很大程度是因为深圳万科商业管理公司的成立。 万科一再强调，公司仍将继续专注于普通住宅市场的发展，参与商业物业的开发经营，并成立商业管理公司主要是因为大势所趋。
“去年深圳万科实现了160亿的销售额，占深圳销售市场份额15%左右，今年我们预计该份额将会达到20%以上。”深圳万科营销总监罗霆如此表示。
在住宅市场领域不断地取得突破的同时，深圳万科也开始着力商业配套的发展。
6月28日，深圳万科召开商业策略发布会，正式宣布进入商业地产领域，并第一次系统地向外界阐述万科的商业策略。
大势所趋
近期关于深圳万科转商的传闻甚嚣尘上，当中很大程度是因为深圳万科商业管理公司的成立。
事实上，深圳万科商业管理公司早已于2010年年底成立，只是当初相当低调。据了解，该公司建立在深圳万科地产公司的基础之上，是地产公司的子公司。
万科一再强调，公司仍将继续专注于普通住宅市场的发展，参与商业物业的开发经营，并成立商业管理公司主要是因为大势所趋。
稍早前，郁亮亦曾表示，万科在深圳未来五年的时间里，所开发的产品80%应该还是住宅，介入商业项目的开发，主要是为了与深圳的城市发展相适应。
深圳万科营销总监罗霆则指出，随着城市化进程的加快，土地、空间日益稀缺，而城市综合体能更好地提升土地价值，并能集中满足各类城市功能需求。
其次，客户对房屋的需求也从房间内部外延至整个社区，希望小区能提供便利的购物、休闲、消费、娱乐、交流的空间和场所，这也促使万科必须着力商业。
罗霆续称，其实万科在过去的27年里，已开发了不少商业项目，积累了足够的经验和能力，“万科进入商业，其实我觉得并不是勉为其难，应该说是顺势而为，是水到渠成，瓜熟蒂落。”
罗霆表示，为了更好地推进商业工作的开展，万科分别成立了各自单独的商业管理部门，深圳公司也从各个部门抽调了最优秀的精英，也招聘了大量的社会精英和人才，组成了深圳万科商业管理中心，未来会全面负责商业物业和前期的策划、定位、设计，到招商、运营、管理等各种职能。除商业中心本身之外，还会依托于深圳万科地产原有的在营销、物业管理、人力资源等方面的支持。
“深圳万科商业管理公司现在只有二十多人，在第一个项目九州万科广场2012年12月份开业时，商业管理公司的人数将达到150多人。”万科商业管理公司的总经理张强称。
关于商业管理公司的运作模式，他指出，公司将从前期定位开始，前期定位做好以后交给招商中心来负责所有的招商实施和招商的贯彻，为此，万科商业管理公司还专门成立了营运中心，负责所有的营运管理公司，推广中心将负责所有的企划、推广和落实活动，最后交给物业管理中心。
万科广场
当天，深圳万科还首度公布其商用产品的三大系列的入市，分别是：购物中心、“万科红”社区商业及写字楼。
其中，购物中心系列暂名为“万科广场”，主要通过依附于城市综合体存在，面积在十万平米以上，目前规划的三个万科广场分别位于龙岗九州、盐田中轴线、南山南苑新村。
作为深圳万科商业首发旗舰项目，位于龙岗九州的万科广场预计将于明年12月开业。据了解，龙岗万科广场是一个拥有100万平方米的综合体，当中包括15万平米的商业，10万平米写字楼及70万平米的住宅量体。
万科广场第二个项目位于盐田区，并将于近期开始建设。
“万科红”系列是具有较大规模的社区集中商业，下设两个品牌“生活中心”及“新街坊”。据了解，“生活中心”主要是面积在3万平米的社区集中商业，今年即将面市的沙湾商业正是属于类型。
沙湾商业即布吉万科红项目，面积为3.6万平米，其中1.6万平米是大型超市，剩余1.6万平米则是各种商业业态。而另一品牌“新街坊”则是底商和街铺的形式。
据透露，万科红项目与万科广场除了在定位及规模上不同之外，万科红主要对外销售，而万科广场则自持经营。
罗霆透露，在未来两年，深圳万科面市的14个项目全部覆盖将万科商用各个系列的产品，其中将有100万平米的商用物业体量会陆续面市，包括三个购物中心，建筑面积共计30万平方米，会在明年陆续面市，此外还有34万平方米的社区商业及40万平米的写字楼。
据了解，深圳万科商业管理公司主要管理深圳区域所有商业项目，但深圳万科商业领域的步伐并止于此。
罗霆称，今年深圳万科还会加大在惠州的布局，并进入粤东，未来在潮州、汕头等地都能看见万科广场、万科大厦。
